Comproprietà: quando ricorrere alla ristrutturazione integrale?

Poiché i condomini sono parte integrante del patrimonio immobiliare metropolitano, che attualmente da solo rappresenta il 44% dell’energia consumata in Francia ed emette più di 123 milioni di CO2 ogni anno, anch’essi sono tra i settori chiave della transizione energetica e della lotta il riscaldamento globale. Inoltre, sono stati per lo più costruiti in un’epoca in cui non esistevano ancora i regolamenti termici. Detto questo, affinché possano contribuire a rendere il settore dell’edilizia più efficiente dal punto di vista energetico, i comproprietari che non hanno ancora intrapreso una ristrutturazione completa del loro edificio dovrebbero iniziare a prenderla in considerazione..

Intraprendendo un’ampia opera di ristrutturazione, questi comproprietari contribuiscono da un lato al buon funzionamento del piano “France Relance”, un piano attuato per accelerare la revisione economica, sociale ed ecologica del paese. Dall’altro, scelgono di massimizzare le prestazioni energetiche del loro edificio, eliminare tutti i ponti termici, ridurre al minimo il fabbisogno energetico dell’edificio, valorizzare l’immobile migliorandone il comfort… La ristrutturazione globale è anche per loro l’opportunità di abbassare i costi di il lavoro. Poiché lo Stato sta attualmente promuovendo la riqualificazione energetica degli edifici esistenti, può finanziare la quasi totalità del progetto attraverso vari aiuti e sussidi che possono essere combinati tra loro. Primo piano sulla ristrutturazione complessiva del condominio.

Ristrutturazione globale: in cosa consiste ?

La ristrutturazione globale mira a trattare ogni elemento per migliorare l’efficienza energetica di un edificio dopo che è stato sottoposto al più rigoroso audit energetico: isolamento (ITI e/o ITE), impianto di riscaldamento, sistema di ventilazione, falegnameria … Dal momento che il suo proprietario o il i comproprietari sono tenuti a far eseguire diversi lavori, la ristrutturazione complessiva può essere eseguita in un’unica fase o scaglionata su più anni. In ogni caso, l’opera deve portare al raggiungimento degli obiettivi di prestazione energetica fissati dalla normativa termica vigente.

La riqualificazione energetica di un edificio è un progetto di grandi dimensioni, a seconda del numero di lavori da realizzare, e deve rispettare i requisiti della normativa termica vigente, se anche tu ti appresti ad intraprendere una ristrutturazione completa della tua casa, è nel tuo interesse avere un esperto in gestione dell’energia che ti accompagni. Dall’audit energetico della proprietà alla sua ristrutturazione complessiva, attraverso l’assistenza alla gestione del progetto (AMO) e la mobilitazione di aiuti governativi che consentono di ridurre al minimo il più possibile le spese, un tale professionista si occuperà di tutte le pietre miliari del tuo progetto e si adopererà per aumentare l’efficienza energetica del tuo edificio.

Migliorare l’efficienza energetica di un edificio ristrutturandolo

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Richiamo al principio di comproprietà

Per comproprietà si intende un organismo giuridico in cui ciascuno dei condomini possiede uno o più lotti costituiti da una quota di aree comuni (tetto, cortile, terreno, strada di accesso, ecc.) e da una parte privata (appartamento, cantina, posto auto, ecc.), due parti inscindibili valutate a “percentuali”. I comproprietari fanno parte del sindacato dei comproprietari che si riunisce in assemblea almeno una volta all’anno per votare le decisioni relative alla comproprietà, comprese quelle relative ai lavori da realizzare.

Alcuni di loro sono occupanti mentre altri sono proprietari terrieri. Per quanto riguarda la gestione amministrativa, tecnica, finanziaria e contabile dell’immobile in comproprietà, tale pesante responsabilità ricade su un volontario o un professionista noto con il nome di “gestore di proprietà”. Quest’ultimo è controllato e assistito da un consiglio sindacale i cui membri sono eletti dai comproprietari..

Effettuare una ristrutturazione completa in comproprietà

Mentre ogni comproprietario è libero di rinnovare la sua porzione privata senza previa votazione, nella misura in cui i lavori da eseguire interessano le aree comuni della comproprietà, la loro decisione comporta sistematicamente il voto dell’Assemblea Generale. In questo caso esistono tre tipi di maggioranza: maggioranza semplice, assoluta e doppia maggioranza. In caso di intervento di riqualificazione energetica globale che riguardi ovviamente le parti comuni e le apparecchiature, queste devono necessariamente essere votate dalla maggioranza assoluta definita dall’articolo 25. Pertanto, per essere validata, tale opera deve ottenere la maggioranza dei voti di tutti i comproprietari (presenti, assenti all’assemblea o rappresentati).

Ancor prima di votare per il completamento della ristrutturazione complessiva, l’amministratore di condominio deve farsi eseguire una diagnosi energetica o una diagnosi di prestazione energetica (DPE). Votato a maggioranza semplice, l’obiettivo del bilancio energetico è ovviamente quello di informare tutti i comproprietari sul consumo energetico dell’edificio, la sua classe energetica e le raccomandazioni per i lavori per migliorare le prestazioni energetiche dell’edificio durante un’Assemblea Generale..

Inoltre, il fiduciario deve ottenere ampie informazioni sui vari aiuti finanziari cui possono beneficiare i lavori di ristrutturazione da intraprendere, quindi presentarli al sindacato dei comproprietari, sempre in assemblea. Tutti questi dettagli permetteranno poi al fiduciario di convincere la maggioranza dei comproprietari dell’interesse del progetto.

Durante l’Assemblea Generale, il sindacato dei comproprietari deve decidere, o sulla sottoscrizione di un EPC (contratto di rendimento energetico) che viene firmato tra la comproprietà e un operatore specializzato in servizi energetici, o sull’adozione di un piano di lavoro . Nel caso in cui il sindacato voti contro il CPE o il piano di lavoro, il rinnovamento complessivo può essere effettuato sulla base delle quotazioni presentate durante l’Assemblea Generale.

L’iter amministrativo da seguire per effettuare la ristrutturazione

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Ristrutturazione globale in comproprietà: l’importanza di essere accompagnati

Il primo motivo per cui i condomini devono rivolgersi ad un AMO è che l’intervento di quest’ultimo è una delle condizioni per l’ammissibilità di determinati aiuti finanziari a cui possono accedere nell’ambito di una ristrutturazione globale. Inoltre, l’AMO offre loro il beneficio di un supporto su misura a più livelli, che vanno dalla scelta del lavoro e lo sviluppo del capitolato d’oneri alla compilazione del fascicolo di domanda fino agli aiuti per i quali il progetto è ammissibile, compreso il lo sviluppo del piano di finanziamento, l’anticipazione dei rischi, l’indagine sociale che consente di definire eventuali aiuti individuali destinati a proprietari-locatori o occupanti.

Un operatore AMO può anche assicurarsi che l’assemblea generale dei comproprietari si svolga senza intoppi. Nella scelta dei lavori da eseguire si assicura che questi, una volta eseguiti, possano portare ad un risparmio energetico almeno del 35%.

La missione di un operatore essendo limitata a supportare i condomini nel loro esclusivo interesse, la gestione del cantiere nonché la scelta degli artigiani RGE che eseguiranno i lavori spettano quindi a un responsabile di progetto (ufficio progettazione, architetto, ecc.). Per evitare di essere dispersi tra più interlocutori, i condomini possono scegliere di collaborare con una società esperta in gestione dell’energia che può mettere al loro posto un team che, da solo, riunisce gli esperti che possono contribuire al buon andamento del progetto. : AMO, project manager, artigiani RGE…

L’importanza di essere accompagnati da un professionista

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Ristrutturazione integrale in comproprietà: cosa fare ?

Prima di intraprendere i lavori di ristrutturazione complessiva, il condominio deve effettuare un inventario facendo eseguire un DPE. Tale diagnosi mira a identificare le stazioni che consumano più energia e le varie fonti di perdita di energia. Il DPE consente inoltre al condominio di individuare le origini degli sprechi energetici. Tale diagnosi porterà poi all’enumerazione delle opere da realizzare e alla loro classificazione in ordine di priorità per migliorare la prestazione energetica dell’edificio. I risultati del DPE, come già indicato in precedenza, consentiranno all’amministratore di condominio di convincere i condomini dell’importanza della ristrutturazione complessiva dell’edificio e del risparmio energetico che possono attendersi al termine dei lavori..

Tra le opere essenziali della riqualificazione energetica di un edificio vi è principalmente l’isolamento termico. Quest’ultima, realizzata secondo le regole dell’arte, non mancherà di eliminare i ponti termici che fanno dell’edificio un vero e proprio “settore energetico”, di minimizzare drasticamente i fabbisogni energetici dell’edificio, di consentire al condominio di realizzare notevoli risparmi sui la sua bolletta energetica e fornire un ottimo comfort termico e acustico su base giornaliera.

Nell’ambito di una ristrutturazione globale, ogni fonte di dispersione di calore nell’edificio può essere soggetta all’isolamento più rigoroso, vale a dire le pareti (ITE e/o ITI), il tetto e il solaio (perso o attrezzato). piani. I tubi dell’acqua calda possono anche essere isolati per evitare perdite di calore che potrebbero verificarsi prima che l’acqua raggiunga rubinetti o radiatori. Questa operazione è nota come isolamento termico. Stesso discorso per i punti singolari (riduttori, rubinetti, valvole, ecc.) posti nel locale caldaia che ovviamente fanno parte dei ponti termici di un edificio. Il loro isolamento avviene in particolare grazie a coperture isolanti.

Oltre all’isolamento termico, il condominio deve valutare anche la sostituzione di vecchie caldaie e/o caldaie che funzionano a combustibile costoso con dispositivi più efficienti, recenti e puliti che possano garantire ottime prestazioni e ridurre notevolmente i costi energetici.

Se necessario, il condominio non deve esitare a dedicarsi al “relamping”, cioè deve sostituire le lampade a consumo energetico che dotano gli spazi comuni con soluzioni molto più economiche come le lampade a led. Inoltre, per ottenere un maggiore risparmio sulla bolletta del riscaldamento, è nell’interesse del condominio installare dei termostati, dispositivi che permettano alle famiglie di regolare il proprio riscaldamento in modo che la temperatura ambiente possa salire, adattandosi ad ogni momento della giornata. Secondo l’agenzia per la transizione energetica ADEME, è sufficiente abbassare la temperatura di riferimento su un termostato di un solo grado per risparmiare sui costi di riscaldamento di circa il 7%. A tutto questo possiamo aggiungere la sostituzione di serramenti, l’installazione di valvole termostatiche, ecc..

Aiuti finanziari per i quali è ammissibile la ristrutturazione complessiva di un condominio

Al fine di favorire i lavori di riqualificazione energetica nei condomini, il governo ha messo in atto diversi incentivi finanziari. I comproprietari possono quindi cogliere l’occasione per abbassare il più possibile il costo dei lavori, quest’ultimo motivo principale dietro la riluttanza di molti fiduciari e sindacati a intraprendere una ristrutturazione completa del loro edificio. Tale costo varia a seconda delle dimensioni del sito (che in questo caso è notevole poiché si tratta della ristrutturazione complessiva di un intero edificio), dei lavori da eseguire, dei materiali scelti, della complessità e dell’accessibilità del luogo, della guadagno energetico da raggiungere…

Precedentemente riservato ai proprietari-occupanti e in sostituzione del programma Habiter Mieux di Anah e del CITE (credito d’imposta per la transizione energetica), MaPrimeRénov “ora riguarda i sindacati e i proprietari. In questo modo, le autorità pubbliche possono finanziare fino al 25% dell’importo dei lavori di ristrutturazione complessivi a cui sono soggetti gli edifici ammissibili. L’assistenza pagata per ogni alloggio è limitata a € 3.750. A questo si possono aggiungere due bonus pari a 500€ per alloggio: bonus BBC e bonus uscita filtro. Per poter beneficiare di MaPrimeRénov ‘, gli edifici in condominio devono essere costituiti principalmente da residenze principali (almeno 75%) ed essere iscritti al registro nazionale dei comproprietari.

La gamma di lavori da realizzare deve inoltre portare ad un calo del 35% del loro consumo energetico ed essere svolta da professionisti RGE. MaPrimeRénov ‘costringe anche i condomini a chiedere il supporto di un operatore AMO’.

La ristrutturazione integrale dà inoltre diritto al sistema CEE (Titoli di Risparmio Energetico) attraverso il quale i lavori per i condomini possono essere coperti fino al 100%. In particolare, tali certificati consistono nella concessione di un bonus da parte delle principali società energetiche (Shell, EDF, Engie, Total, Intermarché, ecc.) deducibile direttamente dall’importo dei preventivi di lavoro, che evita l’anticipo dei costi . Per beneficiarne, la residenza collettiva deve essere stata costruita da più di 2 anni e i lavori da eseguire devono essere inseriti nell’elenco stabilito dal Ministero della Transizione. Quindi, grazie al “Potente impulso alla ristrutturazione” che fa parte anche del sistema CAE, i progetti complessivi di ristrutturazione, che includano o meno la sostituzione della caldaia, possono portare a una riduzione di almeno il 35% dei consumi convenzionali. l’energia può beneficiare di un premio CEE agevolato.

Poiché gli aiuti finanziari per la ristrutturazione energetica possono essere combinati, i condomini possono quindi, a determinate condizioni, beneficiare contemporaneamente di quelli concessi nell’ambito di MaPrimeRénov ‘Condomini e CAE e ridurre il più possibile le spese condominiali..

Oltre agli incentivi finanziari sopra citati, la ristrutturazione globale può beneficiare anche di eco-PTZ collettivo, aiuti ANAH dedicati ai condomini più fragili, prestiti concessi dai CAF (Fondi assegni familiari), aiuti dall’Housing Action e Previdenza, ecc. ..

Di quale aiuto finanziario possiamo usufruire per effettuare una ristrutturazione completa? ?

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